¿Puede estancarse el precio de la vivienda?

calcular gastos asociados a la inversión

27 de Marzo de 2.021

En multitud de ocasiones hemos escuchado que la vivienda es un activo refugio, entendiendo tal cosa como un activo que nunca valdrá menos del precio que se pagó por adquirirlo. Por desgracia en la última década hemos visto que esto no tiene por qué ocurrir, ya que en momentos de escasez de liquidez entre la mayoría de las personas de clase media, si que es posible que un activo inmobiliario se deprecie.

En épocas de crisis de liquidez, los mecanismos establecidos para el control y el mantenimiento del bienestar dejan de funcionar como se espera, y hay que utilizar sistemas de control extraordinarios. No obstante, en el largo plazo, la historia nos muestra que la evolución social es siempre positiva salvo raras excepciones.

Tomando la afirmación anterior como base, y asumiendo como cierto que en nuestro país experimentaremos una evolución positiva en el largo plazo, realizaremos un análisis de los parámetros que afectan al precio de la vivienda, y en especial a uno de ellos.

  1. Demanda de viviendas: un factor obvio, ya que a mayor demanda, mayor incremento del precio al generar el fenómeno de la escasez. Es por esto, que en las zonas más prósperas, los precios tienden a subir. Las personas nos movemos a zonas donde nos resulta más fácil progresar y mantener una calidad de vida razonable. Normalmente, los núcleos poblacionales con mayor oferta de empleo experimentan este fenómeno.
  2. Nivel económico social: es normal identificar zonas donde la vivienda es más cara que otras por el hecho de que los habitantes de las mismas tienen una capacidad económica más elevada, y por lo tanto la vivienda adapta su oferta a la capacidad financiera del entorno. Es el caso de pequeños núcleos urbanos, generalmente cerca de grandes ciudades.
  3. Características de la vivienda: si se trata de casa o piso, si es más o menos grande, si es interior o exterior, antigüedad, calidades de la construcción...
  4. Servicios disponibles en la zona: el disponer de transporte público cercano, zonas de ocio, colegios, centros de atención sanitaria, necesidad de vehículo propio para desplazarse, entre otros, son factores que cada vez más se considerarn a la hora de comprar una vivienda.
  5. Incrementeo del coste de la vida: incrementos en índices como el IPC que afectan también la evolución de precios de compra-venta.
  6. Impuestos asociados a la operación de compra venta: cada vez que se realiza una operación de compra-venta, hay que abonar al estado una serie de impuestos tanto por parte del comprador como del vendedor. En este caso, nos fijaremos en la parte compradora, ya que este importe, afectará al precio de una futura venta del mismo activo. En nuestro artículo "Calcula los gastos asociados a tu inversión", puedes comprobar más en detalle este dato.

Si revisamos los factores listados antes, observamos que todos salvo los impuestos, pueden oscilar en el tiempo, ya sea como dijimos antes por situaciones de crisis de liquidez, porque la demanda disminuye en una zona para crecer en otra, porque las zonas de moda cambian, por nuevas zonas de construccioón masiva... Pero son precisamente los IMPUESTOS los que no cambian en ninguna parte y bajo ninguna circunstancia salvo que así se decida a nivel político.

Estos impuestos son de ámbito autonómico, y por tanto difieren en cada Comunidad Autónoma, y dependen del tipo de activo que se esté comprando. Fijémonos por ejemplo, en una compra-venta de un piso de segunda mano en Sevilla de 150.000 €. En nuestro "artículo" que describe el tema, comprobamos que al tratarse de una vivienda de segunda mano en Andalucía, los tributos considerados son los siguientes:

  1. ITP: 8%.
  2. AJD: 1,5%.
  3. TOTAL: 9,5%

Esto significa, que al precio de compra, hay que añadirle en concepto de impuesto un 9,5%, por lo que el importe que el comprador debe pagar es 164.250 €. Y esto es así siempre, salvo que cambie la ley en la Comunidad Autónoma correspondiente. A esto además, habrá que sumar el importe satisfecho a la entidad financiera que conceda la hipoteca en caso de que se le solicite (como ocurre en la mayoría de los casos).

En el hipotético caso, de que la persona/s que han realizado la compra del piso, decidan venderlo en el futuro, si no quieren sufrir una pérdida económica, deberán fijar el precio de venta mínimo, en los 1os 150.000 € que les costó MÁS el 9,5% de impuestos MÁS los intereses satifechos a la entidad financiera por la hipoteca durante el tiempo que haya sido efectiva MÁS la variación del IPC. Si el tiempo transcurrido es breve, los gastos hipotecarios y el efecto del IPC serán pequeños, no así los impuestos que siempre suponen el mismo importe.

Considerando todo lo desarrollado anterioremente, lo más lógico es pensar que el precio de una vivienda, en situaciones normales, nunca dejará de subir, al menos en el importe asociado a los impuestos de cada operación compra-venta. Es decir, en cada compra-venta del mismo activo, siempre subirá al menos el importe que el comprador debe abonar al estado.

Esperamos que te haya resultado interesante y útil.

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