Calcula los gastos asociados a tu inversión.

calcular gastos asociados a la inversión

21 de Febrero de 2.021

A la hora de hacer una inversión, a todos nos resulta importante, conocer de antemano la rentabilidad que esperamos. De esta manera podemos comparar unas inversiones con otras y decidir cual es la que nos parece más interesante.

Generalmente, es rápido y directo obtener la rentabilidad bruta, que no es ni más ni menos, que los ingresos esperados durante un año (normalmente es el periodo considerado) divididos por los gastos de la inversión. En este punto, depende del nivel de información del inversor, el hacer una predicción más o menos fiable, ya que los gastos asociados a la inversión son varios y dependen de varios factores, como el importe de la compra, la comunidad autónoma en la que se encuentra el activo y algunos más. Como fórmula general para una primera estimación, puedes hacer el siguiente cálculo:

Rentabilidad bruta %= 1200*Alquiler mensual / Precio de compra

Además, para seguir mejorando la predicción, hay otros gastos, que tienen que ver con el "mantenimiento" del activo. Piensa por ejemplo en un piso que compras para ponerlo en alquiler. Este activo, además de los gastos que hemos citado anteriormente, tiene otros periódicos como:

  1. Comunidad de propietarios (mensual)
  2. IBI (anual normalmente)

¿Qué, cómo lo llevas? Hay muchos gastos que considerar para decidirte por una u otra inversión. Pero esto no es todo. ¿Qué ocurre si el piso que tienes en la cabeza está desactualizado? Debes considerar una reforma para aportarle el valor adecuado, y que de esa forma, los inquilinos paguen el precio justo por el confort que les ofreces.

La estimación del precio de una reforma no es fácil, aunque aquí te damos unos consejos para que puedas predecir el gasto que vas a hacer. No obstante, lo mejor, es que con tiempo, contactes con varias empresas especialistas y te hagas con ofertas vinculantes. Un buen punto de partida es pensar qué consideras que necesita tu piso para ofrecer una buena calidad de vida a los inquilinos. Según la web cronoshare.com, donde detalla de forma clara y aproximada el coste de una reforma en un piso de 100 m2, los costes asociados a cada partida pueden desglosarse de la siguiente forma.

Partida

Precio

Precio unitario

Trabajos previos

350 €

3,50 €/m2

Licencia de obras

1.200 €

12 €/m2

Demoliciones

3.300 €

33 €/m2

Revestimientos cerámicos

5.200 €

52 €/m2

Trabajos de albañilería

8.500 €

85 €/m2

Carpintería exterior metálica

4.800 €

48 €/m2

Carpintería interior de maadera

5.200 €

52 €/m2

Mobiliario de cocina y baño

3.100 €

31 €/m2

Electricidad e iluminación

5.000 €

50 €/m2

Pintura y decoración

3.900 €

39 €/m2

Fontanería y calefacción

4.000 €

40 €/m2

TOTAL

44.550 €

445,50 €/m2

Ya casi lo tienes, pero nos faltan aún los impuestos de la compra. Los impuestos por adquisición de una vivienda (en este supuesto, recuerda que estás pensando invertir en un piso), dependen de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien y de si la vivienda que compras es nueva o de segunda mano. En vivienda nueva , el comprador debe considerar el IVA (10%) y el AJD (actos jurídicos documentados) que depende de la comunidad autónoma. En el caso de una vivienda de segunda mano, los impuestos a tener en cuenta son el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) y el AJD (actos jurídicos documentados), ambos dependiendo de la comunidad autónoma.

  1. Vivienda nueva
      IVA (10%)
      AJD depende las CCAA
  2. Vivienda usada
      ITP depende de las CCAA
      AJD depende de las CCAA

    Para determinar el valor del ITP y el AJD, hay numerosas webs, por ejemplo en rankia.com podemos encontrarlos actualizados y bien detallados de forma fácil de entender.

    1. Andalucía. ITP / AJD
    2. Aragón. ITP / AJD
    3. Asturias. ITP / AJD
    4. Baleares. ITP / AJD
    5. Comunidad Valenciana. ITP / AJD
    6. Canarias. ITP / AJD
    7. Cantabria. ITP / AJD
    8. Castilla La Mancha. ITP / AJD
    9. Castilla y León. ITP / AJD
    10. Cataluña. ITP / AJD
    11. Ceuta y Melilla. ITP / AJD
    12. Extremadura. ITP / AJD
    13. Galicia. ITP / AJD
    14. La Rioja. ITP / AJD
    15. Comunidad de Madrid. ITP / AJD
    16. Región de Murcia. ITP / AJD
    17. Comunidad Foral de Navarra. ITP / AJD
    18. País Vasco. ITP / AJD

    Ahora sí que lo has considerado todo, en cuanto a los gastos asociados a una inversión a una vivienda, no obstante, conviene el tener un par de aspectos en cuenta para que la rentabilidad esperada, sea lo más parecida a la real en el futuro.

    1. Reparaciones y actualizaciones. En el caso de un piso, es razonable considerar que 1 mensualidad será necesaria al año para ponerlo al día si cambias de inquilinos.
    2. Ocupación del activo. Es decir, de los 12 meses que tiene el año, ¿cuántos esperas que realmente esté ocupado? Este es un punto importante a tener en cuenta. Si tu activo, en este caso piso, está en una zona muy demandada, posiblemente esté siempre ocupado, pero si no, tenlo en cuenta.

    Bien, si ya tenemos todos los gastos asociados a la inversión y posibles minoraciones en los ingresos por algún imprevisto, ¿cómo calcular la rentabilidad neta? Veamos de forma genérica como hacerlo.

    Ingresos: Son los derivados del alquiler mensual. Si tenemos un zona muy demandada, podemos considerar que estará alquilado 12 meses al año, pero voy a hacer una provisión de un mes para futuras reparaciones y actualizaciones. Es decir, consideraré 11 mensusalidades al año.

    Gastos mensuales: Comunidad de propietarios

    Gastos anuales: IBI

    Gastos de reforma: en principio consideramos los precios de arriba, hasta tener un presupuesto profesional.

    Gastos por impuestos: IVA+AJD si es vivienda nueva, o ITP+AJD si es usada.

    Rentabilidad neta: (1100*(alquiler mensual - gastos mensuales)-gastos anuales) / (Importe de compra + Gastos de reforma + Gastos por impuestos)

    Seedsfy incluye herramientas para poder simular completamente las condiciones que preveas para obtener la rentabilidad neta directamente, tanto en su buscador avanzado como a la hora de valorar un activo tuyo o que te guste.

    Esperamos que te haya resultado interesante y útil

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